Son yıllarda gelişen teknolojiler ile birlikte Gelir İdaresi Başkanlığı gayrimenkullere ilişkin olarak tapu bilgilerinin yanı sıra birçok kamu ve özel sektör kurumundan düzenli bir şekilde bilgi temin etmektedir.
Gelir İdaresi Başkanlığı farklı kurum ve kuruluşlardan alınan bu verileri analiz etmekte ve vergisel yükümlülüklerin mükellefler tarafından tam ve doğru bir biçimde yerine getirilmesini sağlamaktadır. Bu kapsamda gayrimenkullere ilişkin olarak ödenmesi gereken harçların doğruluğu kontrol edilmekte ve eksik ödenen miktarlar, vergi dairelerince mükelleflerden cezalı olarak tahsil edilmektedir.
Gayrimenkullerin alım ve satımı tapuda işlem yapılarak tesisi edilmekte ve bu işlemlerin karşılığı bedellerin tamamı veya bir kısmı banka kredisi ile ödenmektedir.
Bu aşamada Gelir İdaresi Başkanlığı yazdırdığı programlar ve kurumlardan elektronik ortamda elde ettiği veriler doğrultusunda yapılan satış işlemini elektronik olarak kontrol etmektedir.
Örneğin; bir dairenin tapuda satış bedeli 75.000,00 TL beyan edilmiş ve bunun üzerinden tapu harcı ödenmiştir. Ancak bu satış işleminde alıcı borcunu 125.000,00 TL Banka Kredisi ile ödemiş ise, bu durumda Gelir İdaresi Başkanlığının programı devreye girmekte. Yani GİB sistemi alım satım işleminde 50.000,00 TL lik farkı anında yakalamakta ve durumun tespiti, ödenmesi gereken harçların doğruluğu kontrolü için işlemi incelemeye sevk etmektedir.
İncelmeyi yapan, Vergi Dairesi Müdürleri ve Vergi Müfettişleri, öncelikle alıcıların ifadesine başvurarak, her birine daireleri kaç TL’ye aldıklarını sormakta, ödemeyi ne şekilde yaptıklarını, banka hesaplarıyla birlikte araştırmaktadır. Alıcının kullandığı banka kredisi, kişisel banka hesaplan, bu hesaba giren ve çıkan paralar tek tek araştırılmaktadır.
Daha sonra elde ettiği bilgiler ışığında inşaat firmasının yöneticileri ve yakınlarının banka hesaplan ve ödeme yapan kişiler araştırılarak, ifade vermeye çağırılabilmektedir. Veya ilgili firmanın maliyetleri ve o yıla ilişkin defter ve belgeleri topluca incelenebilmektedir.
Vergi inceleme elemanları bu konuda ellerinde yeterince veri olduğu ve ayrıca bu konuda yeterince deneyimli oldukları için, gizlenen alım-satım bedelini kolayca ortaya çıkarabilmekte veya emsal kıyaslaması da yaparak, yetkisini kullanarak matrah takdiri yapabilmektedir. Gayrimenkuller için kullanılan krediler sistem tarafından görülmekte ve bu kullanılan kredi tutarı, tapuda o gayrimenkul için beyan edilen tutar ile kıyaslanmakta ve farklar anında kolayca tespit edilebilmektedir. O nedenle, gayrimenkul (ev/işyeri )alım-satımlarında gerçek değeri bildirmek en sağlıklı yoldur. Binde 20 oranında tapu harcından kaçarken çok daha büyük sorunlar ve cezalar ile karşılaşılabilir.
Tapuda Gayrimenkul Alım Satım İşlemi Yapanların Dikkat Etmesi Gereken Hususları Kısaca Şu Başlıklarda Özetleyebiliriz:
1- Gayrimenkullerin Devrinde Ödenmesi Gereken Harcın Ölçüsü Nedir?(*)
Harcın ölçüsü devir eden ve devir alan için ayrı ayrı olmak üzere devir bedeli üzerinden binde 20’dir. Buna göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanır
2- Tapu Harcı Eksik Ödenirse Ne Olur?
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının (bir diğer ifadeyle harcın gerçek devir bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden ödendiğinin) tespit edilmesi halinde, aradaki fark üzerinden hesaplanan harç ikmalen veya re'sen tarh edilerek hem gayrimenkulü devreden hem de devir alandan tahsil edilir. Ayrıca, bu suretle tarh edilecek tapu harcı için, devreden ve devralan için ayrı ayrı harcın % 25’i oranında vergi ziyaı cezası kesilir.
3- Gayrimenkulü Banka Kredisi ile Alırsam, Tapuda Hangi Değeri Göstermem Gerekir?
Gayrimenkulünüzü banka kredisiyle de alsanız, tapu harcınızı yine gerçek devir bedeli üzerinden ödemeniz gerekir. Devir bedelinin bir kısmının banka kredisiyle bir kısmının ise nakit ya da banka havalesi ile ödenmesi halinde, bu şekilde ödenen tüm miktarların toplanması ve bu toplam üzerinden harç ödenmesi gerekir.
4- Müteahhitten Almış Olduğum Konut İçin Eksik Fatura Düzenlendi, Tapuda Hangi Değeri Göstermeliyim?
Müteahhitler, satın aldığınız konutlar için ödeyeceğiniz toplam bedelden daha düşük bedelli fatura düzenlese bile, tapu harcının gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerekir.
5- Alım Satıma Aracılık Edenlere Ödediğim Komisyon İçin Ne Tür Belge Almalıyım?
Alım satım işleminize aracılık eden kişilere (emlakçı vb. gibi) ödemiş olduğunuz komisyon tutarları için o kişilerden fatura almanız gerekmektedir.
(*Soru ve Cevaplar Konusunda Gelir İdaresi Başkanlığı İnternet Sitesinden Faydalanılmıştır)
